直接契約と法人化

管理組合は色んな業者さんに業務を委託しなければならない。その主なものは管理会社との「管理委託契約」だ。その他に工事請負契約、各種保守契約、売買契約、リース契約、賃貸契約・・・・etc。決算報告書を見ればいろいろな管理経費がある。これらの経費は全ていろんな業者との契約に基いて発生している。

そこで管理組合、管理会社、業者の３社の契約関係をみると次の２つのパターンになっている。

（1）管理組合が管理会社に何かを依頼する。管理会社はさらに専門の会社に下請として依頼するパターン。

（2）管理組合が実際に業務を行なう業者と直接契約をするパターン。（中間業者の排除）

　管理組合が工事を発注する例を見てみよう。

管理組合が管理会社と工事の請負契約を結ぶとしよう。管理会社は工事業者に工事を依頼する。この工事業者はさらに下請の工事業者に発注する。最終的に工事を行なうのは下請の工事業者となる。中間の管理会社、元請けの工事業者は管理をしてマージンを取るだけだ。業者が間に入れば入るだけ管理組合の負担は大きくなる。

何もかも管理会社任せでは、手っ取り早いがコストは高くなる。管理組合が最終業者と直接契約を結ぶことが出きればコストダウンが可能だ。以外と管理会社は下請けを使い、それなりのマージンを取っているものだ。私達のリゾートマンションでは管理組合と各種業者との直接契約割合を高めている。コストダウン効果は少なくない。

業者によっては「管理会社を通して下さい」と言う場合がある。理由は様々だが、その一つに、「管理組合が法人化されていないから」という場合もある。

法人格をもつことは契約をする上で極めて便利なものである。特に不動産の登記は管理組合法人であれば「管理組合法人の名義」で登記が可能だ。法人格のない管理組合では、管理組合名義で不動産登記はできない。

中間業者を排除し、直接契約をすることと管理組合の法人化をセットで考えてみると、色んな効果がでてくるものだ。ぜひ皆さんの管理組合でも検討されること勧めます。

2007/5/20