管理費滞納問題の確認と整理

滞納管理費の回収問題を考えるにあたり、前提条件として

（1）住宅ローンの債務に比べマンションの価格が大幅に下落している。

（2）そのマンションには住宅ローンを担保する第一順位の抵当権が設定してある。

（3）管理費滞納額が多額である（もしくは滞納額が時価を上回る）

一般的に考えられる滞納回収方法と直面する現実の問題

（イ）先取り特権に基く競売の申し立て　（もしくは裁判の判決をもってする競売の請求）

マンションの管理費には先取り特権が認められるが、第一順位の住宅ローンの抵当権が登記されており、しかも大幅な価格下落のため、抵当権者にすら満足な配当ができず、先取特権がある債権者（管理組合）には配当の余地はない。従って管理組合が競売の申立てを行なったところで「無剰余取消し」で競売はできなくなってしまう。

管理費支払請求訴訟の裁判で勝訴し債務名義を得て競売の申立てをしたところで、先取り特権と同じ理由で「無剰余取消し」となる。

このように時価が大幅に下がった物件の滞納管理費の回収は非常に困難なものであった。回収どころか全滞納債権を放棄しても次の正常な所有者に所有権が移転し、その後の管理費が確実に支払われるならそれでも良しとしなければならない。しかしそれを阻害してきたのが競売ができなくなる「無剰余取消し」であった。

(ロ）区分所有法５９条との関係

管理費を支払わない事が　「共同の利益に著しく反する行為」　で５９条に基く競売の申立てが可能かどうか？（区分所有法５９条は前のブログを参照下さい）

また本事例のように「無剰余取消し」の問題はどうなるのか？

以上の２点を考察する。（次のブログへ続く）

2007/7/4