マンションの駐車場は過剰気味

マンションの駐車場不足は過去のこと！高齢化が進むにつれ免許証返上組が増加する。かつて駐車場不足で大幅増設したマンションも多いことだろう。しかし今や駐車場過剰気味のマンションも出てきた。特に都心部はマイカーも不要。駐車違反の取り締まりも厳しい。そんな訳で若い人も車に乗らない。

大変だ！余った分をどうしよう？あるマンションは原則一世帯一台分の割り当てを二台まで増やし希望者を募った。応募があって空きは埋まった。二台目の駐車料金はどうなるの？１台目と同じ。何も同じにする必要は無いんじゃないの？二台目は近隣相場の料金でいいんじゃない？なるほど。それは誰も考えなかった・・・。　じゃあ損したね。

組合員だけで使い切れなければ、結局は近隣の組合員以外の人たちに貸すようになる。当然組合員と同じ料金とはいかないだろう。結局は相場の料金で貸すことになる。

組合員以外からの駐車場収入は管理組合の収益事業となる。この収入には法人税が課税されるはず。外部からの収益を得るのはいいことだが、法人税の申告となると面倒だ。知らん振りして申告しない？それはまずい？

2007/6/25

理事会の機能

管理組合をスムーズに運営するには、役員の機能を充分発揮出きことが望ましい。役員が１－２年の任期で持ちまわりだったり、特定のメンバーが長期政権を握るのも弊害がでる。

管理組合としては少なくとも（1）会計　（2）法務　（3）工事　の３部門をカバーできることが理想だ。従って役員メンバーでその３部門に明るい人達で構成できることがＢｅｓｔ　。さらに私はＩＴ担当理事を置く事の重要性を説いている。ハード、ソフトの面に詳しい人がメンバーに加わると理事会としてはかなリ強力なものとなる。

各役員に求められるレベルのメルクマールとしては

（1）会計＝管理組合の決算、予算案などを作成できること

（2）法務＝区分所有法など関連法規の理解、管理組合規約などの改正ができること

（3）工事＝業者選定、施工方法の妥当性、見積の妥当性の判断ができること

（4）ＩＴ＝管理組合のＩＴ化にソフト、ハードの両面から提案・判断ができること

さらに個別に追加すれば「損害保険の知識」（保険がおりるのに不知のため請求していない）、「滞納管理費回収に関わる知識」、「資産運用の知識」（運用リスクを回避するため）「監査機能の向上」（監査をやる事で無駄な経費を発見できることは多い）なども実務では重要だ。

ただ私が最も大切と思うのは

「役員は公正である事。役職を公私混同しない事。」が役員の最低条件である。

利益を増やせ？

民間企業なら売上増やせ。コストは下げろ。利益を上げろ。あたりまえの事だ。

お金に苦労しているマンションは少しでも企業感覚を導入したらどうだろうか？管理組合が金儲け？ホリエモンじゃあるまいし！でも赤字決算が続くなら少しは考えたほうがいいのかも。

どうすればいいの？まず管理組合の経理実体を全員に把握してもらうこと。そして住民に知恵を出してもらうことが基本。

利益を上げる方法いくつか・・・・

（1）空きスペースに自販機を置くことを検討する　　（2）中古売買の場合、新規組合員から修繕積立金の一時徴収を考える　（3）宅急便の有料受け渡しサービスをする　（4）リフォームの紹介料を取れる仕組みを考える（5）火災保険料を一年契約から３－５年の前払い契約とし保険料を下げる　・・・・etc

「カネを出さずに知恵を出せ」

それぞれのマンションで条件が違っても何かの改善策は必ずある。マンションの運営はマネジメントだ。

いい知恵あったら募集中！

マンション収納達人

どの道にも素人でありながら達人の技を持った人がいる。マンションの収納も限られたスペースにスッキリと納めることは私にとっては難問だ。

ある人が引っ越し後の収納を2日間でスッキリと終えたのを見て私には神業としか思えなかった。しかも部屋全体の家具や電化製品の大きな物の配置と小物一つひとつの収納がバランスをとり無駄のない納まり具合となっている。

特に小物の整理整頓により部屋がスッキリと片付いているのに感心する。そのコツは百円ショップにある小物整理用の商品をフル活用していることだ。しかもサイズ、材質、形をうまく使い分けそれぞれの収納に合ったものを使っている。これがホントに100円？と思われるものを活用しスッキリと納めるのは驚きだ。また押し入れには収納ＢＯＸを使っているが、あとあとの処分を考えて紙製の引きだし付き収納ＢＯＸを使っている。家具となると粗大ゴミの処分は面倒だが紙の収納ＢＯＸであれば、つぶして日常のゴミとして処分も楽だ。しかも紙は静電気で汚れることが無いのも利点だそうだ。全て形あるものはゴミである。そう考えるなら買う時点で処分のことを考えて選ぶことは合理的で環境にも優しい。

カーテンは部屋の中でも大きな面積を覆うためその美的調和とカーテンそのものの機能が重要だ。美的調和はカーテンの色、柄、デザインと室内の調和によって見栄えが変わる。その人のセンスが大きく作用する。機能面ではＵＶカット機能、外からは見えないレースのカーテン、遮光カーテン・・・ｅｔｃ　最近は機能面で優れた素材が開発されている。もうひとつのポイントは洗濯機で丸洗いできる素材を選ぶことだそうだ。確かにカーテンの汚れは洗ってみてビックリという場合もある。

もうひとつ感じたこと。気に入ったカーテンをあちこちの店で選ぶのは厄介なこと。この解決方法は通販の活用だった。通販のカーテンはデザイン、ザイズ、色、柄に加え機能面で充実した品揃えに感心する。電話一本での自宅配送もまた手間が省け便利なものだ。

驚きはまだまだあるが、男の目からはよくもココまでと感心の限りである。　「引越し収納コンサルタント」を職業としたらいいのかもしれない。

2007/6/10