水・下水・ゴミ処理

水道、下水道、生活ゴミの回収。自治体が住民に提供する最低限のサービスだ。そのために住民は安くはない固定資産税と住民税を払ってもいる。しかしシティマンションに住んでいる人にとっては信じられないことがある。

上水道、下水道、生活ゴミの回収・・・。多くのリゾートマンションは自治体からこれらのサービスが受けられないでいる。水は自前で井戸を掘る。汚水・雑排水は自前の浄化槽設備で浄化し放流する。ゴミはゴミ回収業者に高い金を払って処分してもらう。これらの費用は全て管理組合の負担だ。税金の補助？勿論一切ナシ。

昔は上下水道など無い。どこの家にも井戸があったものだ。昔は・・・といっても江戸時代のことではない。戦後まで井戸はあったのだ。まさにリゾートマンションは戦後の環境にあるのだ。

マンションと井戸！なんとも時代のアンバランスを感じるではないか。大体、物理的にマンション全体に井戸水を供給するなんて想像できる? シティマンションの人達には無理だろうね。

こうした仕組みは、またのちほど・・・・・

2007/5/25（金）

予言の再確認

5月12日の予言ですが・・・・・

多くの管理組合は現実の問題として実感していないのでは無いか？私達の管理組合は管理費会計で毎年1000万から2000万円の剰余金を出しているが、気を引き締める意味で将来の財政危機を訴えている。先の予言にも書いたとおり、要因は消費税率の引き上げだ。

私達の管理組合は毎年9000万から1億円の組合支出があるので、消費税率が10％に引き上げられると、年間450から500万円の負担増となってしまう。将来的に15％に引き上げられると、900万から1000万円の負担増となってしまう。

これでは現在の利益が跡片も無くすっ飛んでしまうではないか。乾いた雑巾をさらに絞る努力を強いられるのか？安易に組合費の値上げに持って行くのか？それとも新たな秘策でも？

年数が経つに連れ修繕費がかさんで来る。各マンションは今から対応策を考えておかなければならない。

2007/5/23

直接契約と法人化

管理組合は色んな業者さんに業務を委託しなければならない。その主なものは管理会社との「管理委託契約」だ。その他に工事請負契約、各種保守契約、売買契約、リース契約、賃貸契約・・・・etc。決算報告書を見ればいろいろな管理経費がある。これらの経費は全ていろんな業者との契約に基いて発生している。

そこで管理組合、管理会社、業者の３社の契約関係をみると次の２つのパターンになっている。

（1）管理組合が管理会社に何かを依頼する。管理会社はさらに専門の会社に下請として依頼するパターン。

（2）管理組合が実際に業務を行なう業者と直接契約をするパターン。（中間業者の排除）

　管理組合が工事を発注する例を見てみよう。

管理組合が管理会社と工事の請負契約を結ぶとしよう。管理会社は工事業者に工事を依頼する。この工事業者はさらに下請の工事業者に発注する。最終的に工事を行なうのは下請の工事業者となる。中間の管理会社、元請けの工事業者は管理をしてマージンを取るだけだ。業者が間に入れば入るだけ管理組合の負担は大きくなる。

何もかも管理会社任せでは、手っ取り早いがコストは高くなる。管理組合が最終業者と直接契約を結ぶことが出きればコストダウンが可能だ。以外と管理会社は下請けを使い、それなりのマージンを取っているものだ。私達のリゾートマンションでは管理組合と各種業者との直接契約割合を高めている。コストダウン効果は少なくない。

業者によっては「管理会社を通して下さい」と言う場合がある。理由は様々だが、その一つに、「管理組合が法人化されていないから」という場合もある。

法人格をもつことは契約をする上で極めて便利なものである。特に不動産の登記は管理組合法人であれば「管理組合法人の名義」で登記が可能だ。法人格のない管理組合では、管理組合名義で不動産登記はできない。

中間業者を排除し、直接契約をすることと管理組合の法人化をセットで考えてみると、色んな効果がでてくるものだ。ぜひ皆さんの管理組合でも検討されること勧めます。

2007/5/20

滞納で困っていない？

マンションの管理費など滞納で困っている管理組合ない？

3－４ヶ月の滞納なんか目じゃないね。４年-５年の長期滞納で困っている管理組合はありませんか？

滞納物件に銀行ローンの抵当権が設定されていようがお構いなし。

こうした難問を解決する秘策あり。

そのための臨時総会が７月に。

３／４決議も大変だけどね。

やるっきゃないすよ。

長期滞納問題だけは私の代でケリつけたいもんね。

2006/5/16　つづく

予言－マンションの財政悪化－

近い将来、全ての管理組合の財政は悪化する。（予言者＝マンション管理百科辞典のブログ）

財政悪化の程度＝5％以上の経費増加で財政は悪化する。

主たる要因＝消費税率の引き上げ（＋諸物価の上昇傾向も確実）

多くのマンションは減益、赤字転落を余儀なくされる。

この予言は必ず当たる。

関連記事　http://homepage3.nifty.com/mansion100/mypage/zaiseitenbou.htm

2007/5/12（土）

５月１０日の続き

いつまでやるの理事長さん　ＮＯ2

楽しくなければつまらない。仕事だって、趣味だって、友達だって面白くなければつまらない。

そして管理組合の仕事だって。

「管理組合の役員ってそんなに面白いの？」　「面白いよ。信じられない？」

楽しいから、みんな長い間やってくれている。

役員会の今までの出席率ほぼ１００％（みんな喜んで参加する）

プロ顔負けのそれぞれの分野での専門知識と豊富なアイディアの持ち主ぞろい

工事など関係業者と直接交渉・決定する理事会（理事会主導で管理会社任せは無し）

管理会社の担当者、管理人さんも理事会に積極参加　（全員が共通の理念と情報を持っている）

結局いい人達（いい人財）に恵まれたのですね。

こんな理事会なのでみんなが楽しい。

管理組合の運営はマネジメント。理事会は経営者。

マンションの価値（利用価値＋資産価値）を高めることも理事会の重要な業務。

リゾートマンションは特にこれらの視点が重要。

2007/5/12（土）

いつまでやるの理事長さん

「７年もやってんの・・・？　あんたも好きねえ！」

知事や、市長だったら１0年やったところで「あんたも好きねえ」とは言われない。　

ことマンションの役員に限っては

「わたしの番に回って来ませんように・・・」　

「今年も、くじ引きで当たりませんように・・・・」　

「運悪かった。一年が早く無事に過ぎますように・・・」　　ということになる。

でもねえ、星の数ほどあるマンションの中には、結構長い間役員を引きうけている方がいらっしゃるのも事実。長命役員のタイプは大きく分けて二つ。

（1）ここちよい（？）権力の座につき、利権（大げさかな？）を巧みに・・・・・というタイプ（利権派とでも言おうか）

（2）どうしてもいくつかの難問を自分の代で片付けなければならない・・・とういうタイプ（正義の味方）

これ以外の人は、任期が来れば The End !

ところで　「アンタはいつまでやるの？なんでそんなに長くやってんの？」　という疑問が寄せられそう。

なぜなら　「おもしろいから！」　それが私の答。

？？？なんで？？？

続きは、またあした。（場合によってはあさって頃に）

2007/5/10　

管理組合所有物件の売却

５月の連休に現地（リゾートマンション）でマンション管理組合の役員会を行いました。

いくつかの議題の中で最もうれしい議題が「売買契約締結」の件でした。

といいますのは、数年前に管理費滞納者から管理組合が買い受けたマンションの一室が

売却できることとなったのです。

リゾートマンションは管理費滞納で悩まされているマンションが多いのです。

買い受けたものの、すぐには売却できず、とりあえずスキーシーズンには半年くらいの期間で賃貸に出していました。

昨年の１２月から借りていただいた方から「この部屋が気に入ったので、是非買い受けたい」との申し入れがあり売買の話しへトントン拍子で進んで行ったのです。

そんな訳で連休にヒアリングをし、５月中に契約が成立することとなりました。管理組合がマンションを所有するって余り聞かないことかもしれませんね。

でも私達のリゾートマンションではそうでもないことなのです。滞納物件を買取り、賃貸・売却し、それによって

滞納を少しでも回収し、健全な所有者に所有権が移転することを考えているのです。

ただこうしたスキームを可能にするには管理組合を法人化することがベストです。

管理組合の法人化は別の機会にお話しましょう。

2007/5/8

ブログを始めました

いつもご愛読頂いてます「マンション管理百科辞典」の川島です。

私とマンションとの関わりは

（1）30年ちかく、住んでいるところがマンション

（2）今も某リゾートマンションの理事長職を７年ほど続けている

（3）私のホームページが「マンション管理百科辞典」

（4）第一回マンション管理士試験を受け合格（但し管理士は未登録）

（5）そして今晩はじめてブログなるものを始めてみた

　　　タイトルは、やはり「マンション管理百科辞典のブログ」

マンション管理百科辞典のＵＲＬは下記の通りです

http://homepage3.nifty.com/mansion100/index.htm

ホームページともどもブログも宜しくお願いします。

但しマンション管理は私の職業ではありません。時間の許す範囲でブログの更新をいたします。

さてブログは実際どのように表示されるのでしょうか？

2007/5/8