競売とマンション内の動産

競売で落札したマンションの部屋の中は様々だ。リゾートマンションで定住していないため、ほとんど何も動産が残っていない部屋。

定住していないにもかかわらず、家具はそのまま、テーブルに食器、お菓子を食い散らかし、ついさっきまで誰かが住んでいたような状態の部屋。

折角落札したのだから、今すぐにでも、汚い物は即刻処分したい。と考えるのが当たり前。あるいはこんな立派な家具はめずらしい。儲かった、得をしたと考える。しかしあせってはいけない。

確かに不動産競売でマンションを手に入れたのだが、手に入れたのはマンションという「不動産」だけである。部屋の中にある、家具、ＴＶなどの動産には競売の効果が及ばないからだ。

通常住まいが競売になった場合は、引越し時に、全てを持ち去る。しかし定住しないリゾートマンションは、部屋の中にそのまま残っている場合が多いのだ。

残っているからといって落札者が動産を勝手に処分するわけにはいかない。競売で自分のウチを取られた。それだけでアタマにきてるはず。相手が悪ければ、処分をしたために器物損壊だとか窃盗だとかで訴えられかねない。

部屋に残された動産の処分を自分勝手に安易に行ってはならないのだ。

競売による・・・

９月１９日また長期滞納物件を競売で取得した。取得したのは管理組合である。競売の申し立ても管理組合である。競売は区分所有法５９条による。

５９条は迷惑行為排除のために区分所有者の所有権を剥奪する、組合にとって極めて強力な武器である。

迷惑行為排除の典型は、マンションの一室が暴力団事務所として使われ、住民に危険を及ぼす恐れがあり、これを排除したという事例である。

私のところのリゾートマンションでは管理費を納めない、長期滞納者（倒産した法人、所在不明の個人、すでに死亡し相続放棄があったもの）の物件を５９条に基づく競売で３件処理した。

競売でも場合によっては「先取り特権」による競売の申し立てを使う場合もある。この場合は優先権を持つ抵当権が設定されていない物件には有効だ。

優先権ある抵当権の登記がある場合は先取り特権では歯が立たず、５９条よる競売が有効である。債務が時価を上回っており、先順位の抵当権がある物件には先取特権では競売を進めるのは難しいからだ。

Ｈ20.9.20

究極のアウトソーシング

リゾートマンションにとっても重油の値上がりは頭が痛い。

今や何から何までアウトソーシングの時代。そこで理事長は究極の「大浴場のアウトソーシング」を思いつく。

なぜ？重油が1リットル115円（税抜き）。夏場でも月3500リットルの消費。
金額にして月４２万円。どうやってアウトソーシング？？？

工事で大浴場が使えないとき、「雪ささの湯の無料入湯券」を配っていた。組合が500円負担して「雪ささの湯」を使ってもらっていた。入館者の少ない月は仮に、一日10人分を負担しても月１５万円で済んでしまう。１日１５人で月２２万５千だ。

燃料代と比べなんと割安なことか？何事も実験・実験！

えっ・・・ホントにやるの？　　そおですねえ・・・総会に諮りますか？

李下に冠を正さず

理事長職を８年もやっているのですが、毎年といっていい位多額の工事を発注しています。

でも私のところにお中元、お歳暮の類は未だかつて　一個も届きません。もちろんゴルフ、飲食の誘いもありません。

大規模修繕が近づくと、いろんなアプローチが来る。そんなことも耳にします。しかし何故か私のところには・・・・ないのです。

私はこれを誇りに思っています。

先週、リゾートマンションの管理組合の会合がありました。

私はその挨拶の中で「李下に冠を正さず」という話をしました。

李とは「すもも」のことです。中国のことわざですが、

「すももの木の下では、たとえ冠（帽子）が曲がっていてもそれを直そうとしてはいけない」。　すなわち「あの人はすももを取ろうとしている」と疑いを抱かせるような行為はしてはならない。という意味である。

管理組合の役職はいわば公職であり、公私混同で人に疑いを掛けられるようでは資格なしと言えます。

唯一の判断基準は「組合にとって何がベストか？」

であり、「理事長にとって何がベストか？」ではないのですから。

Ｈ２０．８．６　

1万円のマンション

7月20日　ＴＢＳ放映番組「噂の東京マガジン」

湯沢町のリゾートマンションが競売で売却基準価格が1万円となっていることを取り上げた。

100㎡超の30階のマンションがなぜ1万円なのか？

1万円とは実勢価格（取引価格）が1万円という訳ではない。

そのマンションの時価を上回る、抵当権設定額なり管理費の滞納があるため最低の1万円となったものだ。

他に入札者がなく、あなただけが入札者なら1万円で落札できる。

「こんな安い買い物は無いですねえ」「お買い得ですね」というのがレポーターの山口良一さんと管理組合理事長さんとの会話であった。

でも入札者は前所有者の滞納の責任を負うんですよ・・・と理事長さんは説明していた。

番組での説明は無かったが、本物件の競売は区分所有法59条によるものである。

　あの番組の理事長さんは、実は私自身だったのです。

復活しました

いやあ何といいましょうか・・・。とにかくこのブログを復活できました。なんと半年振りです。その理由は別に大したことではないのです。パソコンの入れ替えとか、忙しさとか、その内パスワードだの、ユーザー名などがすっかり忘れてしまい・・・・ついついほったらかしに。何につけてもパスワードって結構悩みませんか？ひとつのパスワードで何から何まで（銀行のＡＴＭも）間に合えばいいのに・・・、でもそうもいかなくて・・・ついつい忘れてしまう悩み。私だけではないでしょう？　　あっそう？やっぱりあなたも！

管理費滞納問題の確認と整理

滞納管理費の回収問題を考えるにあたり、前提条件として

（1）住宅ローンの債務に比べマンションの価格が大幅に下落している。

（2）そのマンションには住宅ローンを担保する第一順位の抵当権が設定してある。

（3）管理費滞納額が多額である（もしくは滞納額が時価を上回る）

一般的に考えられる滞納回収方法と直面する現実の問題

（イ）先取り特権に基く競売の申し立て　（もしくは裁判の判決をもってする競売の請求）

マンションの管理費には先取り特権が認められるが、第一順位の住宅ローンの抵当権が登記されており、しかも大幅な価格下落のため、抵当権者にすら満足な配当ができず、先取特権がある債権者（管理組合）には配当の余地はない。従って管理組合が競売の申立てを行なったところで「無剰余取消し」で競売はできなくなってしまう。

管理費支払請求訴訟の裁判で勝訴し債務名義を得て競売の申立てをしたところで、先取り特権と同じ理由で「無剰余取消し」となる。

このように時価が大幅に下がった物件の滞納管理費の回収は非常に困難なものであった。回収どころか全滞納債権を放棄しても次の正常な所有者に所有権が移転し、その後の管理費が確実に支払われるならそれでも良しとしなければならない。しかしそれを阻害してきたのが競売ができなくなる「無剰余取消し」であった。

(ロ）区分所有法５９条との関係

管理費を支払わない事が　「共同の利益に著しく反する行為」　で５９条に基く競売の申立てが可能かどうか？（区分所有法５９条は前のブログを参照下さい）

また本事例のように「無剰余取消し」の問題はどうなるのか？

以上の２点を考察する。（次のブログへ続く）

2007/7/4

管理費滞納問題と59条

管理費の滞納を抱えているマンションは少なくない。特にバブル期に販売され投機目的で買ったリゾートマンションは多額の滞納を抱えている。

販売時の価格が10分の1にもなり、所有者は経済的に破綻状態になれば当然管理費は支払えなくなる。ローンの返済もままならなくなり、価格下落により売却もできなくなってしまう。

こんな状態になったマンションは管理費の回収はできるのだろうか？これが大問題なのだ。価格が下がらなければ、売却しローンを返済し、抵当権を抹消して、他に売却が可能だ。しかし10分の1にも下落すれば返済不能、抵当権抹消不能な状態になる。

抵当権のついたマンションなど誰も買わない。したがって正常な所有者に所有権移転することはできなくなる。

では銀行など抵当権者が抵当権に基づく競売の請求をすればどうなるか？価格下落のため抵当権者も債権の全額は回収できない。まして管理組合は抵当権の設定は無く配当に預かれることは無い。競売で仮に新しい人に所有権が移転したとしよう。新所有者は競売で取得しようが、滞納管理費の債務を前所有者から引き継ぐ。しかし多額の滞納をスンナリとは払ってくれない。結局は免除する、しないの話しとなってしまう。

それ以前に時価をはるかに超える多額な管理費が滞納している物件なぞ、通常の人間であれば競売に参加しない。

こうして管理組合は堂々巡りの悪循環に陥ってしまう。

この解決の糸口になるのが区分所有法59条なのだ。

つづく

2007/7/4

区分所有法５９条（その1）

「マンションの区分所有者は、建物の保存に有害な行為、建物の管理に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」（区分所有法六条）。　当然のことである。

ではこの六条に反する行為を行なう者がいた場合どのようにしたらいいのか？区分所有法では５７条から５９条まで「義務違反者に対する措置」の規定を置いている。

５７条＝共同の利益に反する行為をした者に、その行為を止めるよう請求することができる。

５８条＝共同生活上の障害が著しく、５７条では解決困難な場合は専有部分の使用禁止を請求することができる。

５９条＝さらに解決ができない場合は、その者のマンションの競売を請求することができる。

５９条は悪質な義務違反者の区分所有権を剥奪するものであり、極めて強行かつ区分所有関係を排除するものである。

これら５７条から５９条までの適用は厳格な手続きを要求されるので、実際に行なう場合はよく研究して欲しい。

実際に適用された事例は

マンションの一室が暴力団組事務所として使われ、その危険性から競売を認められた事例は有名である。

５９条の適用は他にも応用できるので研究の価値は大きい。

2007/7/2

マンションの駐車場は過剰気味

マンションの駐車場不足は過去のこと！高齢化が進むにつれ免許証返上組が増加する。かつて駐車場不足で大幅増設したマンションも多いことだろう。しかし今や駐車場過剰気味のマンションも出てきた。特に都心部はマイカーも不要。駐車違反の取り締まりも厳しい。そんな訳で若い人も車に乗らない。

大変だ！余った分をどうしよう？あるマンションは原則一世帯一台分の割り当てを二台まで増やし希望者を募った。応募があって空きは埋まった。二台目の駐車料金はどうなるの？１台目と同じ。何も同じにする必要は無いんじゃないの？二台目は近隣相場の料金でいいんじゃない？なるほど。それは誰も考えなかった・・・。　じゃあ損したね。

組合員だけで使い切れなければ、結局は近隣の組合員以外の人たちに貸すようになる。当然組合員と同じ料金とはいかないだろう。結局は相場の料金で貸すことになる。

組合員以外からの駐車場収入は管理組合の収益事業となる。この収入には法人税が課税されるはず。外部からの収益を得るのはいいことだが、法人税の申告となると面倒だ。知らん振りして申告しない？それはまずい？

2007/6/25