ゴーストマンション－１－

形あるものは全て崩壊し本来の機能が失われ最後はゴミとなる。築３０年以上のマンションは年々増加しているが、定期的修繕を加えマンションの機能を充分に維持している場合もあれば、一方で修理がままならず、本来の寿命を全うしないうちに荒廃するものもある。

築年数の古いマンション戸数のデータは下記をご覧頂きたい。

http://www.nifty.com/kantei/free/pdf/manshon_stock.pdf

さて、いくら普段の手入れが良くても「永久不滅」はありえない。寿命は4０年か、５０年か、６０年か？建築物の寿命は下記論文を参考に。

http://www.f.waseda.jp/ykom/nks20061121.pdf

いずれにしろ、普段の手入れが寿命を左右することは明らかだ。

マンションに住む場合の住民が負担するコストは「 管理費＋修繕積立金 」だ。管理費は日常のマンションの清掃やＥＶなどの設備点検費用に消えていく。大規模修繕など建物や設備の改修・更新財源となるのは修繕積立金である。

皆さんのマンションで徴収される毎月の金額の内訳を見ていただきたい。管理費に比べ修繕積立金の方が金額が多い場合は、安心と言っていいだろう。なぜなら分譲当初は殆んど100％と言っていい位修繕積立金の額が少ないはずである。

分譲後何年か経って、この積立金では将来の大規模修繕に資金不足をきたすことに気づき、長期修繕計画を立て、修繕積立金の引上げを行っているからである。

つづく

Ｈ21.11.23

総会議案書

パソコンで作る議案書に落とし穴が・・・・・・

どうしても昨年の議案書を更新して今年の議案書を作成することになるが、そこには落とし穴が！

議案書は一般的に管理会社の担当者が原案を作成し、管理組合の理事会に提出する。提出された議案書にざっと目を通すと、担当者の真剣さの程度とオツムの程度が分かる。

前年のデータをベースにしているので、年度や日付が前のままになっていたりする。このような誤りは知識不足の問題ではなく「仕事に取り組む姿勢」の問題である。

また前年の文章をベースにし、今年の議案書をつくろうとするから、自ずから無理がありチグハグな内容になったり、前年に説明した事を、重ねて今年も説明するといった、しつこい内容になってしまう。

原因は書いた本人が何度も読み直さないこと。あるいは他の人と読み合わせをしないこと。いわば議案書に限らず、文書を作成する上での基本を怠った、とういうことに尽きる。

こんな議案書を出されては、ついつい怒り心頭に発することになる。

理事会であちこち直され、最後に理事長が無駄な部分を大幅に削除、スッキリとした表現に書き換え、仕上げることとなる。最初の文面とは大きく変わってしまう。

決算書となると、担当者は会計の専門家ではないので、誤りや修正事項が多々ある。

管理会社も決算書に関しては内部の専門部署に目を通させるなどの措置が必要がある。何もかも担当者まかせでは誤りが発生し、管理会社の信頼を失う。

挙げればきりが無いのだが、担当者が替わると、よくこんな状態になってしまう。

こんな観点から皆さんの総会議事録と決算報告書、予算案をお読みあそばせ！

Ｈ21.11.16

民主党のロゴマーク

民主党のロゴマーク

赤い二つの円が上下に並び、上下が少し重なっているロゴマーク。

上はきれいな円だが、下はちょっと雑な書き損じのギザギザ感が・・・・

このところ毎日のようにＴＶ、新聞を賑わせている「民主党」

ロゴマークに疑問を抱いた人も少なからず

その云われはこうだ。

1998/04/15
民主党の新しいロゴマーク発表

民主党の菅代表と羽田幹事長が国会内で会見し、新しい民主党のロゴマークを発表した。　　今回のマークは、これまでの民主党のマークと同し浅葉克己さんのデザインによるもの。

　２つの円は、「民の力」の結合の象徴を表している。また、下側の円の輪郭線が、がたがたになっているのは、円がみなぎる力で動いたり、育ったりして、生命体のように成長し

つつ、融合して新しい形を生み出す様子を表している。

・・・ということである。

（民主党のホームページより引用）

Ｈ２１．９．９

リゾートマンションに呼びかけ Ｎｏ１

何を呼びかけるの？

一言でいうと・・・・

「あなた方のリゾートマンションにあるゲストルームと、私たちのリゾートマンションのゲストルームをそれぞれのオーナーが有料で相互利用する仕組みを作りませんか？」

ということです。

この仕組みづくりはお互いの管理組合同士が検討し、それぞれの管理組合総会で承認を得る必要があります。（オーナー個人ではなく、管理組合同士話し合う問題です）

メリットは色々あります。

1.ゲストルームの使用料を得ることができる

2.滞納物件を管理組合が落札し、ゲストルームとし、それから収益を上げることができる

3.自分（オーナー）が所有するリゾートマンション以外でも利用料を払い楽しむことができる

4.ひいてはマンションの価値を高めることができる

などなど・・・

我々は長期滞納物件を競売し管理組合が落札し、複数の部屋を所有しています。

一時的にゲストルームとして貸し出し、利用料を得ています。現在、利用可能者はマンションオーナー及びその紹介者などとしています。

ゲストルームの相互利用に興味はありませんか？

Ｈ２１．９．９

ツバメのマンション

屋上防水のトップコートを塗りはじめたのですが・・・・・・

30階建で高いため、きっと安全な処だと確認できたのでしょう。

8月中ごろには屋上をツバメが舞っていたのです。それも飛び方でヒナと分かります。

工事に当たって4つの巣を確認したら、全部空き家となっており無事工事に着手できました。

巣を作ったところは、何年か前に塗装をした当時は、なかなかくっつかず、巣作りができないでいました。

巣をつくる場所としては安全な、もってこいの所だと、ツバメ君たち、きっと分かっていたんでしょうね。

長寿記録？

長寿国・・・・日本の平均寿命の話という訳ではない。マンション管理組合の理事長の在任期間はどの程度なのだろうか？

どこのマンションでも基本的に役員は選挙で選ばれることになっている。選挙というからには、立候補が前提となる。衆議院選挙真っ最中、多くの候補者が立候補し、熾烈な戦いを繰り広げる。なぜこれほど多くの立候補があるのだろう？一方マンションの役員の立候補者などほとんど皆無。

私も理事長９年生。あと1年で１０年生。規約で最長１０年と決めてあるので、後１年でＴｈｅ　Ｅｎｄ！解放が待ちどおしくもあり、あとが心配でもあり・・・・。

そこで今から役員後継候補のハンティング行動を起こし始めたのだが・・・・とりあえずはホームページで呼びかけ。今のところ反応なし。当然とは思っていたが・・・。

長寿理事長１０年以上なんて方は結構いるもんだ。なかには高齢でどっちかというと「名誉理事長」的存在も。管理全般を実際にやるとなると１０年が限度か？

「やめろコール」が出る前に、「まだまだ続けて欲しいコール」があるうちに引くのがいいのかも。

Ｈ21.8.25

競売とマンション内の動産

競売で落札したマンションの部屋の中は様々だ。リゾートマンションで定住していないため、ほとんど何も動産が残っていない部屋。

定住していないにもかかわらず、家具はそのまま、テーブルに食器、お菓子を食い散らかし、ついさっきまで誰かが住んでいたような状態の部屋。

折角落札したのだから、今すぐにでも、汚い物は即刻処分したい。と考えるのが当たり前。あるいはこんな立派な家具はめずらしい。儲かった、得をしたと考える。しかしあせってはいけない。

確かに不動産競売でマンションを手に入れたのだが、手に入れたのはマンションという「不動産」だけである。部屋の中にある、家具、ＴＶなどの動産には競売の効果が及ばないからだ。

通常住まいが競売になった場合は、引越し時に、全てを持ち去る。しかし定住しないリゾートマンションは、部屋の中にそのまま残っている場合が多いのだ。

残っているからといって落札者が動産を勝手に処分するわけにはいかない。競売で自分のウチを取られた。それだけでアタマにきてるはず。相手が悪ければ、処分をしたために器物損壊だとか窃盗だとかで訴えられかねない。

部屋に残された動産の処分を自分勝手に安易に行ってはならないのだ。

競売による・・・

９月１９日また長期滞納物件を競売で取得した。取得したのは管理組合である。競売の申し立ても管理組合である。競売は区分所有法５９条による。

５９条は迷惑行為排除のために区分所有者の所有権を剥奪する、組合にとって極めて強力な武器である。

迷惑行為排除の典型は、マンションの一室が暴力団事務所として使われ、住民に危険を及ぼす恐れがあり、これを排除したという事例である。

私のところのリゾートマンションでは管理費を納めない、長期滞納者（倒産した法人、所在不明の個人、すでに死亡し相続放棄があったもの）の物件を５９条に基づく競売で３件処理した。

競売でも場合によっては「先取り特権」による競売の申し立てを使う場合もある。この場合は優先権を持つ抵当権が設定されていない物件には有効だ。

優先権ある抵当権の登記がある場合は先取り特権では歯が立たず、５９条よる競売が有効である。債務が時価を上回っており、先順位の抵当権がある物件には先取特権では競売を進めるのは難しいからだ。

Ｈ20.9.20

究極のアウトソーシング

リゾートマンションにとっても重油の値上がりは頭が痛い。

今や何から何までアウトソーシングの時代。そこで理事長は究極の「大浴場のアウトソーシング」を思いつく。

なぜ？重油が1リットル115円（税抜き）。夏場でも月3500リットルの消費。
金額にして月４２万円。どうやってアウトソーシング？？？

工事で大浴場が使えないとき、「雪ささの湯の無料入湯券」を配っていた。組合が500円負担して「雪ささの湯」を使ってもらっていた。入館者の少ない月は仮に、一日10人分を負担しても月１５万円で済んでしまう。１日１５人で月２２万５千だ。

燃料代と比べなんと割安なことか？何事も実験・実験！

えっ・・・ホントにやるの？　　そおですねえ・・・総会に諮りますか？

李下に冠を正さず

理事長職を８年もやっているのですが、毎年といっていい位多額の工事を発注しています。

でも私のところにお中元、お歳暮の類は未だかつて　一個も届きません。もちろんゴルフ、飲食の誘いもありません。

大規模修繕が近づくと、いろんなアプローチが来る。そんなことも耳にします。しかし何故か私のところには・・・・ないのです。

私はこれを誇りに思っています。

先週、リゾートマンションの管理組合の会合がありました。

私はその挨拶の中で「李下に冠を正さず」という話をしました。

李とは「すもも」のことです。中国のことわざですが、

「すももの木の下では、たとえ冠（帽子）が曲がっていてもそれを直そうとしてはいけない」。　すなわち「あの人はすももを取ろうとしている」と疑いを抱かせるような行為はしてはならない。という意味である。

管理組合の役職はいわば公職であり、公私混同で人に疑いを掛けられるようでは資格なしと言えます。

唯一の判断基準は「組合にとって何がベストか？」

であり、「理事長にとって何がベストか？」ではないのですから。

Ｈ２０．８．６